なぜいま、この商品なのか

背景にあるのは、都心マンション価格の高騰です。都心6区のマンション価格は2005年比で+220%。1億円を超える物件が当たり前になり、価格の上昇トレンドは構造的に続いています。

一方で、買う側の住宅ローンはどうでしょうか。1億円を35年ローンで組むと、月々の返済額は60万円超。心理的なハードルは相当なものです。「では期間を延ばして50年ローンに」と思っても、完済時年齢が80歳を超えてしまい、そもそも組めない方が多いのが実情です。

「月額は抑えたい。でも、資産性の高い都心物件を買いたい」。このジレンマに正面から応えるのが、今回ご紹介する期日一括返済併用型住宅ローンです。

仕組み ― 「毎月返済」と「期日一括」のハイブリッド型

この商品の最大の特徴は、借入を2つの部分に分けることです。

返済構造（借入1億円の場合）

毎月返済分（50%） 元本＋利息を毎月支払う、通常の住宅ローンと同じ部分
据置分（50%） 毎月は利息のみを支払い、元本は期日（最終回）に一括返済

つまり、半分は普通のローンとして毎月コツコツ返し、もう半分は「利息だけ払いながら元本を最後まで据え置く」イメージです。据え置いた元本は、将来の売却資金・借換え（リファイナンス）・自己資金などで返済します。

期日一括部分の割合は担保価格の50%で固定です（変更はできません）。

金利と主な条件

商品概要（2026年6月時点の資料に基づく）

金利 年1.550%（新規借入れ・変動金利・通期引下げプラン）
基準金利 年3.525%、引下げ幅 年▲1.975%。通常金利に年0.35%上乗せの設定
対象となる方 申込時の前年年収1,000万円以上（個人事業主は申告所得）
ペアローンの場合はどちらか一方が1,000万円以上。ペアの場合は両方とも本商品を選択
資金使途 売買金額1億円以上の新築・中古マンションの購入資金（ご自宅用）
対象エリア 東京都23区、神奈川県横浜市・川崎市、大阪府大阪市
借入金額 500万円以上8億円以下（10万円単位）
期日一括部分 担保価格の50%（固定）
団体信用生命保険 スゴ団信（引受：SBI生命保険株式会社）に加入

月々いくら変わる？ ― シミュレーション

金利1.55%・返済期間35年・期日一括部分50%の条件で、通常の35年ローンと比較してみます。

月額返済シミュレーション

借入額 本商品の月額 通常35年ローン 35年後の一括返済額
1億円 21.9万円/月
元利均等分15.4万＋据置利息6.5万		 30.9万円/月 5,000万円
2億円 43.8万円/月
元利均等分30.9万＋据置利息12.9万		 61.7万円/月 1億円
2.5億円 54.7万円/月
元利均等分38.6万＋据置利息16.1万		 77.2万円/月 1.25億円

1億円の借入で月々約9万円、2億円なら約17.9万円、2.5億円なら約22.5万円の軽減。この差額を教育費や資産形成に回せるのが、この商品の実利です。

どんな人に向いているのか ― 3つのケース

資料に掲載されているケーススタディを具体的に見ていきます。

ケース1：35歳・年収1,200万円 ― 新築1億円マンションを買いたい

通常の35年ローンだと月30.9万円。年収1,200万円でも、手取りから考えると月30万円超の住居費はかなり重い水準です。

本商品なら月21.9万円。月9万円の差は年間108万円。この余力を資産形成に回しながら、資産性の高い都心物件を保有できます。将来の売却・住み替えも視野に入れた、攻めと守りを両立する選択です。

ケース2：40歳・共働き世帯年収2,200万円 ― 港区2億円マンションをペアローンで

いわゆるパワーカップル世帯。2億円の通常ローンは月61.7万円と、いくら世帯年収があっても教育費との両立は容易ではありません。

本商品をペアローンで組めば月43.8万円に圧縮。10〜15年後の住み替えを前提に保有し、売却時に据置分を返済する計画が立てられます。ペアローンの場合は、どちらか一方の前年年収が1,000万円以上であることが条件です。

ケース3：55歳・年収1,500万円 ― 50年ローンが組めない年代の選択肢

50代での高級マンション購入は、完済時年齢の制約で長期ローンが組みにくく、月額負担が跳ね上がりがちです。老後資金も確保しながら住まいのグレードを上げたい、というニーズに対して、長期ローンに頼らずに月額を抑えられるのがこの商品の強みです。

据え置いた元本は、退職金や資産の売却など、ライフプランに合わせた出口で返済を計画します。

必ず理解しておきたい注意点

① 期日に元本の一括返済が必要

据置分の元本は最終回にまとめて返済します。売却・借換え・自己資金など、出口の計画を最初から立てておくことが大前提の商品です。「最後にどう返すか」を曖昧にしたまま借りる商品ではありません。

② 住宅ローン控除は毎月返済分のみ

期日一括返済部分は住宅ローン減税（控除）の対象外です。控除を最大化したい方は、この点を織り込んで資金計画を立てる必要があります。

③ 繰上返済は毎月返済分のみ可能

据置部分の元本を途中で減らすことはできません。また、変動金利のため金利上昇リスクがある点は通常の住宅ローンと同様です。

よくある質問

Q. 中古マンションでも使えますか？

使えます。完済時の築年数が65年以内であることが条件です。

Q. 売却するときの残債はどうなりますか？

売却代金で期日一括部分を含む残債を完済する形が基本です。

Q. 期日一括の割合（50%）は変更できますか？

50%で固定のため変更できません。

Q. 申込みから実行までの時間は？

正式審査に時間がかかる場合があります。通常の住宅ローンと必要書類・スケジュールに大きな違いはありませんが、余裕を持った計画をおすすめします。

申込みの流れ

まとめ ― 「月額を抑えつつ資産性重視」という新しい買い方

期日一括返済併用型住宅ローンは、誰にでも合う商品ではありません。年収1,000万円以上・1億円以上の都心マンションという明確な対象設定があり、出口計画を立てられる方のための商品です。

一方で、条件に合致する方にとっては「月々の返済を抑えながら、値上がりの続く都心物件を保有する」という、これまでなかった選択肢になります。特に、住み替え前提の購入や、50代からの住まいのグレードアップを考えている方には、検討の価値が十分にあります。

Diary.では、物件のご紹介から資金計画のご相談まで、一人ひとりの状況に合わせてサポートしています。「自分の場合はどうなる？」というご相談は、お気軽にご連絡ください。

※本記事は2026年6月時点の住信SBIネット銀行（銀行代理業者：グッドモーゲージ株式会社）の商品資料に基づいて作成しています。金利・商品内容は変更される場合があります。実際のご利用にあたっては、審査があります。最新の条件・詳細は取扱金融機関へご確認ください。本記事は商品の一般的な解説であり、特定の金融商品の勧誘を目的としたものではありません。